2026年、東京23区の戸建て「売りどき」はいつ？マンションとは全然違う3つの判断基準
- 翼 伊波
- 4月7日
- 読了時間: 3分
「戸建ってマンションより売るのが難しいって聞くけど、今が売りどきなの？」
実はこれ、マンションとはまったく別の物差しで考える必要があります。
戸建はエリアの希少性と土地の価値が価格の大半を決めるため、築年数だけで判断するのは危険です。
2026年の23区戸建市場のリアルをお伝えします。
判断基準① 土地値が「建物を上回っているか」を確認する
戸建売却で最初に見るべきは、建物ではなく土地の価値です。
23区内の戸建は、築年数が経っていても「土地値＞建物値」になっているケースが多く、これが強みです。逆に言うと、建物の状態を気にしすぎてリフォームにお金をかけても、売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
まず確認してほしいのは、近隣の更地・古家付き土地の売り出し事例です。これが自分の土地値の目安になります。土地値が高いエリアであれば、建物が古くても「解体して建て直す前提」で買ってくれる買主がいます。
判断基準② 周辺の「建売・新築分譲」の動きを見る
戸建の買主が一番比較するのは、同エリアの新築建売物件です。
2026年、建材費・人件費の上昇で新築建売の価格は高止まりが続いています。これは中古戸建にとって追い風です。新築と比べても「それなら中古でいい」と判断してもらいやすい価格帯を維持できているうちが、売りどきと言えます。
逆に言うと、建売価格が急落し始めたら中古戸建も連動して値を下げる可能性があります。新築分譲の価格帯は、定期的にチェックしておきたい指標です。
判断基準③ 「相続・空き家」になる前に動けるか
戸建売却でよくある「一番後悔したパターン」が、相続→空き家化→放置による売却です。
空き家になった戸建は、維持管理コストがかかるだけでなく、2023年施行の空き家特措法の強化により、固定資産税の優遇が外れるリスクもあります。2026年現在、23区内でも空き家問題は無縁ではありません。
「親から引き継いでいる」「すでに住んでいない」という場合は特に、売却益に対する3,000万円特別控除が使える条件を満たしているうちに動くことが、手残りを最大化する鉄則です。税制の優遇は、いつまでも続くとは限りません。
戸建はマンションより「買主を待てる」けど、待ちすぎは禁物
戸建はマンションと違って競合が棟内に生まれません。その分、じっくり買主を探せる余裕があるのは事実です。
ただし、2026年の金利上昇局面では、戸建の高価格帯（8,000万円超）から買主が絞られてくる傾向が出始めています。「予算オーバー」になる前に、適正価格で動いておくことが高値成約への近道です。
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