2026年、東京23区のマンション「売りどき」はいつ？3つのチェックポイント
- 翼 伊波
- 4月7日
- 読了時間: 3分
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「マンションの価格、まだ上がるのかな…もう少し待った方がいい？」
2026年に入ってから、この質問が相談の中でダントツNo.1になっています。
結論から言うと、マンションは「築年数」と「階数・向き」によって売りどきのタイムリミットが全然違います。 自分の物件がどのパターンか、一緒に確認していきましょう！
チェック① 同じ棟・同じ物件の「在庫数」を数えてみて
マンションは戸建と違って、同じ建物内に競合が生まれます。
今、SUUMOやHOME'Sで自分のマンションを検索したとき、同じ棟の売り出しが何件出ていますか？
1〜2件 → まだ余裕あり
3〜4件 → 少し混み始めているサイン
5件以上 → 完全に供給過多。値下げ競争が始まっている可能性大
2026年3月時点で、23区内の一部エリアでは同一棟内の売り出しが5件以上になっているケースも珍しくなくなってきました。同じ間取りの場合だと、成約事例だけで見れば1番最初に売り出した人が得していることが多かったです。
チェック② 管理費・修繕積立金の「これから」を確認する
マンション特有のリスクが、この2つのコストです。
築15年を超えてくると、大規模修繕の時期が近づき、修繕積立金が値上がりするマンションが増えてきます。月々の負担が上がると、買主が計算する「実質的な維持費」も増えるため、売り出し価格に影響が出やすくなります。
築年数の目安 | 修繕積立金の傾向 |
築10年未満 | 比較的安定 |
築15～20年 | 値上げ検討が始まるタイミング |
築25年超 | 大規模修繕済み or 次の修繕が視野に |
「うちのマンション、最近総会で積立金の話が出た…」という方は、それが売りどきのサインかもしれません。
チェック③ 自分の部屋が「選ばれやすい条件」かを棚卸しする
23区内でも、今は部屋の条件による二極化がはっきりしてきました。
早めに動いた方がいいケース
低層階（1〜3階）
北向き・角部屋でない
築20年超で大規模リノベ歴なし
駅徒歩10分超
まだ強気でいけるケース
10階以上の眺望良い物件
都心5区・再開発エリア
築浅（10年以内）
駅直結・徒歩3分以内
自分の部屋が上のリストに当てはまるほど、「今の価格水準で買ってくれる人がいるうちに動く」という判断が現実的です。
まとめ
マンション売却で大事なのは、「同じ棟の中でライバルがいないうちに売り出すこと」 です。
価格が横ばいになってきたエリアでは、最初に適正価格で出した物件が売れて、出遅れた物件が値下げを繰り返すという展開が増えています。
「うちのマンション、今いくら？」と気になったら、ぜひイチエン不動産へ。
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